服務範圍
- 物業管理服務
- 24小時物業突發維修服務
- 24小時物業巡邏服務
- 24小時保安服務
- 全年工程顧問服務
- 水電保養服務
- 清潔服務
- 保安員培訓及支援服務
- 協助大廈成立業主立案法團
- 樓宇綜合維修建議及咨詢
- 大廈會議籌備及安排
- 小額錢債入稟及處理
- 大廈日常運作建議
- 處理及跟進政府部門對大廈發出命令
- 大廈公眾責任保險咨詢
管理服務建議
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可協助法團申請[港燈智惜用電基金]/[中電綠 適樓宇基金],更換電梯環保部分及全大廈的照 明系統及供水設備,以減輕公用設施的電力開 支。 |
建議在後樓梯位置,採用適合尺寸的高身腳 踏式垃圾桶,以防垃圾及味道外露,引致蚊 患及鼠患。 |
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建議在適合的地方放置老鼠藥餌或驅鼠器,絕不 可隨處擺放,讓小朋友及寵物輕易接觸,構成中 毒風險,並採用新款的老鼠藥餌盒,並且制定保 安員巡查指引,以確保住戶的健康安全。 |
在春夏天季節, 建議在適當位置使用新款蚊貼, 可有效地防止蚊患。 |
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消防設備應每年找合資格承辦商檢查,以保障消防設備 運作正常。 |
業戶有可能有傳統上香或燒冥鏹的習慣,建議在樓層位 置放上滅火筒,由本司提使用知識,確保大廈消防安全。 |
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大廈公眾位置及後樓梯,如有雜物阻礙消防通道,可同法團及相關住戶作進一步溝通以最妥善的方式解決問題。 |
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每次如有電訊公司在大廈內有任何拉線工程, 必須在管理處登記註冊,安裝完畢後,必須由管理 處檢查有否安裝妥當。 |
業戶有可能有傳統上香或燒冥鏹的習慣, 建議在樓層位置放上滅火筒,由本司提使用知識, 確保大廈消防安全。 |
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停車場位置和加強警示以確保車輛使用者及業戶的安全。 |
建議大廈外圍加裝CCTV監察系統及新款刀 片型勒線,以加強大廈整體的安全,以防 年近歲晚或一些長假期,盜賊可能只用一 些簡單工具,便可輕易進入大廈單位進行 爆竊活動。 |
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建議在大堂當眼處,加設管理公司意見收集箱, 以確保管理公司能有效地聽取業戶的意見,以 改善大廈整體的問題。 |
最佳員工選舉 本司希望與法團每年合辦最佳保安員及管理處最佳員工選舉, |
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建議在大廈停車場柱位及喉管位置加強警示,以保障法團及車位使用者的權利及責任。 |
工作指引



大廈清潔指引

工作管理
物業經理
物業經理
工作範圍
– 全權負責物業的管理、運作、行政及財政事宜
– 監管租金及管理費的支付情況
– 監察管理及保養事宜,包括保安、清潔、冷氣、升降機及照明系統等
– 排列維修工程的先後次序,準備一套完善的緊急應變計劃,如遇上火警、停
電時的措施等
– 與電腦部門人員保持緊密聯系,確保物業內的電腦系統和互聯網絡運作正常
– 與法團保持緊密聯絡,出席業主大會
– 向業主建議長遠的管理方針,研究法例修訂對勞工福利、衛生事務、機電設施的影響並定出相應的計劃
– 就物業的管理費、保險事務提供意見
– 處理社區關係和投訴
– 聯絡地區組織,如民政事務處
– 制訂每年的預算及會計報告,撰寫樓宇狀況報告,並向業主提出改善的意見
– 訓練及督導管理人員
– 監察外判公司的表現
物業主任
物業主任
工作範圍
– 協助物業經理處理及監督日常物業管理事務
– 處理投訴
– 與各保養公司緊密聯系,監管各物業的維修保養工作
– 協助客戶或法團執行《公共契約》及《建築物管理條例》
– 出席立案法團會議及業主大會
– 遇到突發事件,如停水、停電或意外等,須到現場處理及向業主立案法團匯報
– 定期到各物業巡查,監察管理員的工作表現
– 確保各項財政、設施檢驗及維修的紀錄齊備
– 處理一般的行政事務
-負責客戶服務的物理主任須處理客戶的電話或親身查詢,及舉辦不同類型的社區活動,包括座談會、旅行、聯歡會、嘉年華會、各類訓練班等
行政經理
行政經理
工作範圍
– 統籌各項投標活動及合約的簽定,並與各承辦集團代表和物業經理緊密合作
– 聘用各職級的員工
– 提供每年度的管理收費預算案、每月的管理費賬目,及於年終聘用會計師核數
– 督導行政助理、租務、會計及人力資源部職員的工作
– 擁有豐富的行政、財務、人力資源管理的經驗,並熟知商業法例
管理員
管理員
工作範圍
物業管理員主要負責日常保安及管理工作,他們的職責包括:
– 巡邏【須獨自逐層巡樓】
– 記錄訪客、維修技工或送貨工人的資料,防止未經許可人士進入大廈
-記錄大廈所發生的事故,例如:電梯損壞、停電、漏水、警鐘鳴響等,並通知有關負責人跟進處理
– 確保走火通道暢通無阻
– 聯同維修技術員確保電機裝置妥當
– 處理其他日常管理事務,如收取管理費、分發垃圾袋、聯絡技工進行簡單的修理工作
– 監督物業的維修及清潔工作
– 維持秩序
– 處理突發事件
– 較高級的物業管理員須管理下屬,及控制室內保安系統的運作
工作管理
崗位工作說明及緊急情況應變措施
崗位工作訓令 |
|||||
---|---|---|---|---|---|
序號 | 內容 | 頁數 | 共頁數 | ||
cppml-ei-001-1 | 大樓及公共地方巡邏守則 | 1-2 | 2 | ||
cppml-ei-001-2 | 商鋪/公眾地方巡邏守則 | 3-4 | 2 | ||
cppml-ei-001-3 | 車場巡邏 | 5-7 | 3 | ||
cppml-ei-001-4 | 車輛進出管控 | 8 | 1 | ||
cppml-ei-001-5 | 車輛故障指示 | 9 | 1 | ||
cppml-ei-001-6 | 當值大廈隊員處理開門事宜 | 10 | 1 | ||
cppml-ei-001-7 | 住戶保安警鐘鳴響處理守則 | 11-12 | 2 | ||
cppml-ei-001-8 | 升降機故障處理守則 | 13-14 | 2 | ||
cppml-ei-001-9 | 爆竊事件處理守則 | 15 | 1 | ||
cppml-ei-001-10 | 電力中斷處理守則 | 16-17 | 2 | ||
cppml-ei-001-11 | 氣體洩漏事件處理守則 | 18 | 1 | ||
cppml-ei-001-12 | 火災處理程序 | 19-21 | 3 | ||
cppml-ei-001-13 | 爆水喉及水浸處理守則 | 22-23 | 2 | ||
cppml-ei-001-14 | 駐守員工-工作指引 | 24-27 | 4 | ||
cppml-ei-001-15 | 固定崗位工作指引 | 28 | 1 | ||
cppml-ei-001-16 | 有關長假期須留意事項 | 29 | 1 | ||
cppml-ei-001-17 | 座頭登記工作指引 | 30 | 1 | ||
cppml-ei-001-18 | 處理投訴之工作指引 | 31 | 1 | ||
cppml-ei-001-19 | 回覆客戶投訴之工作指引 | 32 | 1 | ||
cppml-ei-001-20 | 處理非訪客之程序 | 33 | 1 | ||
cppml-ei-001-21 | 處理個人資料 | 34 | 1 | ||
cppml-ei-001-22 | 消防掛牌及除牌之程序 | 35 | 1 | ||
cppml-ei-001-23 | 處理鋁窗墮下之程序 | 36 | 1 | ||
cppml-ei-001-24 | 處理颱風及暴雨的相應措施 | 37 | 1 | ||
cppml-ei-001-25 | 颱風時所進行之預防性檢查項目 | 38 | 1 | ||
cppml-ei-001-26 | 暴雨/水浸的程序 | 39 | 1 | ||
cppml-ei-001-27 | 駐守車場之工作指引 | 40 | 1 | ||
cppml-ei-001-28 | 車道當值人員守則 | 41 | 1 | ||
cppml-ei-001-29 | 違例泊車及鎖車程序 | 42-43 | 2 | ||
cppml-ei-001-30 | 關於驅趕/扣鎖違例泊車事項 | 44 | 1 | ||
cppml-ei-001-31 | 夜更車場工作指引 | 45 | 1 | ||
cppml-ei-001-32 | 檢查身份證工作指引 | 46 | 1 | ||
cppml-ei-001-33 | 大廈密碼的處理指引 | 47 | 1 | ||
cppml-ei-001-34 | 單人派駐/無主管派駐崗位之一般指引 | 48 | 1 | ||
cppml-ei-001-35 | 有關隊員佩戴個人裝備位置攜帶 | 49 | 1 | ||
cppml-ei-001-36 | 有關處理抹車公司之工作指引 | 50 | 1 |
以上建議會因應大廈實際需要而再作調整
服務承諾
項目 |
服務內容 |
事件類別 |
處理時間(最少) |
---|---|---|---|
1. | 客戶服務 |
|
一/二個工作天 兩/三個工作天回覆 每季/每半年一次 每季一次 每季一次 每年一次 |
2. | 財務管理 |
|
每月貼出大堂 一/二個工作天 根據建築物管理條例 |
3. | 設施管理 |
|
三十分鐘內派員到場處理 一個工作天內跟進 一小時內跟進 五分鐘內當值人員到場 協助,於三十分鐘內救 出被困者及派員搶修 (於指定小時內恢復運作) 每月一次 每月一次 每月一次 每月一次 每月一次 每季一次 每半年一次 每季一次 |
4. | 清潔管理 |
|
每月/每季一次 每日一次 按清潔計劃書執行 按每月預清潔計劃表執行 |
5. | 保安管理 |
|
二十四小時 十分鐘內到場處理 每三/四個月一次 |
6. | 危機管理 |
|
最少每月/每季/每半年/每年一次 每三/四個月一次 |
以上建議會因應大廈實際需要而再作調整
服務標準
一般處理故障或投訴 | |
項目 | 服務標準工作常見例子 |
業戶/客戶投訴處理 | 1 緊急事件(即到現場) 2 口頭投訴(電話回覆) 3 書面回覆(規定期限) |
水缸清潔 | 食水中斷 |
食水中斷 | 要即時安排維修,分一般情況及非辦公時間 |
電力中斷 | 要即時安排維修,分一般情況及非辦公時間 |
升降機故障 | 分有人被困,無人被困,有不同時間安排 |
各屋苑設施系統及故障安排 | |
項目 | 服務標準工作常見例子 |
1. 電力系統 | 1 緊急發電機檢查 2 總電-總電掣房檢查 3 電力裝置全面檢查維修 |
2. 水泵系統 | 保養檢查 |
3. 升降機系統 | 保養檢查 |
4. 消防系統 | 1 定期一般檢查 2 全面檢查 |
5. 檢查斜坡 | 設立定期檢查工作 |
6. 大廈收支賬目 | 1 每月收支報告表 2 每年聘請專業核數師核數 |
7. 走火演習 | 動員業戶或管理人員進行 |
8. 客戶意見調查 | 公司總部或聘用顧問公司進行 |
以上建議會因應大廈實際需要而再作調整
管理費
經理人為大廈安排管理上的一切收入及支出。
管理費是應付大廈在日常管理及管理預算案的開支,其中包括管理員工(包括管理處員工及保安員)的薪酬、公眾地方水電費、升降機及其他公眾設施的維修及保養費用、公眾地方的清潔費、滅蟲服務、會計、法律及其他專業諮詢費、大廈結構保險及第三者責任保等以實報實銷形式支付。每年度完結時,作出年度帳目總結報告以便核數師制訂年度核數報告
每月代為處理管理費收入及發出收據
– 向各業主發出及追收管理費及其他應繳費用
每月代為覆核各項管理費用開支單據
– 審核各承辦商單據
每月定時向各欠繳管理費業戶追收管理費
– 按管理處提交之資料,每月定期向各欠繳管理費單位業戶發出催繳信
– 逾期仍未繳交者,則發出最後通知書
每月25日前呈交上月份收支結算表
– 每月備妥欠費表及收支結算表,呈交法團查閱
代入稟小額錢債審裁處向有關業戶追討各項管理費或維修費
– 各項法庭費用均實報實銷
– 有關額外費用支出,將會向欠費業戶一併追討
儲備基金
建議管理費的收入10%作儲備,以支付日後公共設施維修或非經常性開支。
繳費/會計單據副本
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物業管理系統
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![]() 透過自家研發物業管理會計系統 及 MYOB 專業會計系統,確保能 更有效率地為大廈處理日常帳目。 |
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透過至興 APPS ,業戶可隨時隨地知道物業的情況。 https://play.google.com/store/apps/details?id =appcppmlappwits3com.wpapp |
系統保養
電力系統保養:
每月例行檢驗電力負荷、
檢查公共地方照明設備。
水泵系統保養:
每月檢查各水泵操作情況及水缸之水
位控制系統、每年檢查水泵供電系統

大廈保養


維修技術人員
工作範圍
– 獨立處理大廈範圍內公眾地方的各項水電維修及保養事宜,例如更換燈泡及水喉等,有需要時須處理緊急維修工作
– 定時查察屋宇設施,例如檢查泵喉、機電裝置、照明設備、保安系統、空氣調節、通風系統、消防設備等
– 監督承判公司進行的修葺工程
– 向房屋經理/工程經理報告一切有關物業內的技術問題,並提供樓宇改善及翻新的建議

大廈保養檢查清單

政府命令及資助
保安服務
保安部管理層背景
- 紀律部隊
- 曾任職上市管理保安公司管理層
- 屋苑及工商廈管理公司之管理層
保安服務
- 24小時運作監控中心
- 24小時流動及指定巡邏服務
- 軍裝及便裝保安員服務
- 保安系統設計、安裝、保養、維修及監察服務
- 設備完善之訓練中心
- 除日常工作會議外,管理層每月定時與客戶聯系
專業訓練導師
持有︰
- 香港VTC 保安工作管理(四級)
- 香港VTC 客戶服務管理(四級)
- 中國專業培訓及評審導師(四級)
- 英國專業培訓及評審導師(四級)
專業訓練課程
- 在職保安訓練課程
- 保安器材及裝備使用法
- 心臟去纖器操作訓練
- 火警逃生演習
- 緊急事件演習 (漏煤氣、水管滲漏、人群控制、受傷及病發急救等)

以赤箭計劃的指引監督保安員
- 防上未經許可人仕進入大廈
- 訪客登記
- 監察保安系統
- 妥善保管鑰匙
- 報告及記錄事故
- 處理投訴
- 防止及偵測罪案

公司管理及保安服務記錄
選擇重點
為何要選擇至興物業管理有限公司
本公司了解,市場上的物業管理公司質素不一,貴客應慎重地選擇合適的管理公司成為自己的後盾,可考慮本公司的優點如下︰
1) 已領有ISO9001 、14001 、18001證書,對客戶的服務質素有一定的保證。
2) 中型企業,雖然無大財團的豐厚資源,但較著重服務誠意及互動溝通,能為客戶提供貼身的服務。
3) 專注地服務同類型大廈,經驗較為豐富。
4) 公司主要的管理層在管理及保安方面擁有超過20年經驗,並同時擁有多個管理及保安服務牌照,能提供完善的管理及保安服務。
5) 公司定期開授獲SGSIA認可的保安課程,可自行授課及發出保安證書,並承諾每月為保安員提供在職培訓,以確保保安服務質素。
6) 公司設有24小時服務熱線,能在任何時間都與客戶保持連線。
7) 為大廈度身訂造工作指引,及監察系統以配合需要。
8) 絕對透明的財務管理。
9) 逐步提升大廈的整體形象及價值。
10)全力配合住客所需,以減輕「法團」在監察上的辛勞。

管理嘉許狀








增值服務
籌辦旅遊活動
本司將配合法團要求,全力協助舉辦或與區議員協辦屋苑本地一天團,(包括安排招標本地旅遊供應商、發出通告、出席當天活動等等),務求業主享受輕鬆假期。
籌備中秋/年宵/盆菜晚會
本司將配合法團要求,全力協助舉辦屋苑晚會,(包括安排招標活動承辦商、發出通告、出席當天活動等等),務求業主享受活動。
業主大會增加人手
配合大廈舉行業主大會時,增加文職人手及保安員以維持秩序,有關音響租借及點票易系統,本司會代為安排。
送贈首兩年聖誕及農曆新年一般裝飾
本司將於首兩年聖誕及農曆新年,送贈並協助一般裝飾之工作,務求
業主享受節日氣氛。(不包括年花及聖誕花擺設的費用)
首二年水電檢查共兩次
按本司的檢查水電系統清單內容,為大廈檢查各項的水電設施,並制
定檢查清單及維修報告供法團存檔。
回收行動
垃圾徵費即將展開,源頭減廢是在必行。本司將安排玻璃樽、舊衣、
廚餘等回收工作,從而減低大廈整體垃圾量,從而可減少垃圾徵收之
費用。
申請優質食水
為屋苑填妥相關表格並代為交回水務署,其後協助抽取水樣本作化驗及將化驗結果交至水務署,
重而提升大廈形象。
(至安心關愛)行動
本地人口老化,獨居長者漸多,遇上天氣急降,長者生命相對危險。管理處將於此時段特別登門,一個簡單叩門動作,
便能知道長者有否在家暈倒,確保『老友』生命平安。以上行動乃因應天氣變化、社會因素而作出不同措施,
目的旨在加強鄰舍間之互助互愛精神。
免費學習心臟去纖器
因應心臟病的病發是突如其來,本公司可定期舉行培訓班讓大廈業主學習心臟去纖器。
火警演習
每年將連同消防處等合辦火警逃生演習,活動針對長者及家傭於中午時份進行,旨在提升業戶防火意識。



政府命令及資助

本司工程部人員可協助大廈進行招標及監管工程質量,並協助申請政府的杷關資助,以減輕所有業戶的開支
通告








各項通告
- 各颱風
- 各暴雨警告
- 雷暴警告
- 有關:暫停電力供應
- 有關:暫停食水供應
- 有關:暫停沖廁水供應
- 有關:暫停升降機服務
- 有關:公眾地方擺放私人物件
- 有關:住戶裝修注意事項
- 有關:避免冷氣機滴水
- 有關:家居垃圾處理事宜
- 有關:高空擲物事宜
- 有關:晚間聲音滋擾
- 大廈消防年檢
- 有關:新春假期小心門戶
- 防煙門
- 有關:大廈保安事宜
- 燃燒冥鏹/香燭
- 有關大廈固定電力裝置定期測檢事宜
- 有關外牆搭建棚架事宜
- 有關:雨傘桶
- 更換物業經理/物業管理公司
- 有關:法團物品擺放事宜
- 大廈已安裝閉路電視錄影系統
大廈文件交收明細表
明細表清單
- 每月應收管理費明細表
- 每月其他收入明細表(如: 天線租金、士多房、車位租金等)
- 應收未收管理費/其他費用明細表
- 已收預繳管理費明細表
- 管理費自動轉賬單位明細表(如有, 請提供)
- 外寄管理費通訊地址
- 最近收支表及資產負債表及有關明細, 是否須轉銀行戶口/簽名
- 上年度核數報告
- 已通過之本年及下年度財政預算
- 應付未付費用明細表
- 已收管理費按金/其他按金/基金明細表
- 訴訟記錄
- 已釘契單位及有關文件
- 公共費用及銀行月結單(如需轉名或更改郵寄地址)
- 法團管理費銀行名稱及戶口號碼
- 科款集資大會會議記錄、通告及科款明細表
- 戶口號碼、會議記錄授權簽票人、銀碼等, 田土廳委員之註冊名單
- 樓宇買賣律師信件
- 大廈之法團會議記錄
- 法團名單、聯絡電話、地址
- 法團証書(影印本)
- 業主名單及緊急聯絡電話
- 大廈公契(影印本, 即D.M.C. & Sub-D.M.C.)
- 有關大廈所有維修保養公司之合約、聯絡電話及地址(如電梯、消防、後備發電機及對講機系統, 包括緊急搶修電話及人名) 。
- 消防保養証書合約
- 大廈公共責任險、水火險之保單(日期、銀碼、受保人)
- 整座大廈各類圖則(如: 渠圖、電圖等)
- 大廈資產及物料明細表
- 大廈各項設施之鎖匙(試匙及標位置)
- 大廈日誌薄及訪客登記薄(影印)
- 管理處圖章
- 其他:
(因銀行而異)
為何要選擇[至興物業管理有限公司]
本公司了解,市場上的物業管理公司質素不一,貴客應慎重地選擇合適的管理公司成為自己的後盾,可考慮本公司的優點如下‥
已領有ISO9001 、14001 、18001證書,對客戶的服務質素有一定的保證。
中型企業,雖然無大財團的豐厚資源,但較著重服務誠意及互動溝通,能 為客戶提供貼身的服務。
專注地服務同類型大廈,經驗較為豐富。
公司主要的管理層在管理及保安方面擁有超過20年經驗,並同時擁有多個 管理及保安服務牌照,能提供完善的管理及保安服務。
公司定期開授獲SGSIA認可的保安課程,可自行授課及發出保安證書,並承 諾每月為保安員提供在職培訓,以確保保安服務質素。
公司設有24小時服務熱線,能在任何時間都與客戶保持連線。
為大廈度身訂造工作指引,及監察系統以配合需要。
絕對透明的財務管理。
逐步提升大廈的整體形象及價值。
全力配合住客所需,以減輕「法團」在監察上的辛勞。